Atualização de Bens Imóveis e Tributação: Entenda as regras para Pessoa Física e Jurídica com a lei 14.973 de 16 de setembro de 2024

A recente legislação brasileira trouxe a possibilidade de atualizar o valor de mercado dos bens imóveis já declarados, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas. Esta atualização tem como objetivo ajustar o valor dos bens ao preço de mercado atual, implicando em novas regras de tributação. Abaixo, detalhamos os principais pontos.

Atualização de Bens Imóveis para Pessoa Física

O Art. 6º da lei 14.973/24 estabelece que a pessoa física residente no Brasil pode optar por atualizar o valor dos bens imóveis declarados em sua Declaração de Ajuste Anual (DAA) para o valor de mercado. A diferença entre o custo de aquisição original e o valor de mercado será tributada pelo Imposto de Renda das Pessoas Físicas (IRPF) com uma alíquota de 4%.

Regras:

• O contribuinte deve optar pela tributação dentro do prazo e forma estabelecidos pela Receita Federal.
• O pagamento do imposto deve ser realizado em até 90 dias após a publicação da lei.
• Os valores tributados serão considerados como acréscimo patrimonial na data de pagamento do imposto e devem ser incluídos na DAA de 2024 como custo adicional do imóvel.

Atualização de Bens Imóveis para Pessoa Jurídica

O Art. 7º oferece às empresas a possibilidade de atualizar o valor dos imóveis em seu ativo permanente para o valor de mercado. A diferença entre o valor de aquisição e o valor de mercado será tributada pelo IRPJ (Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas) com alíquota de 6%, e pela CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido) com alíquota de 4%.

Regras:

• A atualização deve ser realizada conforme as diretrizes da Receita Federal, com pagamento do imposto também em até 90 dias.
• Importante destacar que os valores atualizados não poderão ser usados para fins de depreciação tributária.

Alienação ou Baixa de Bens Imóveis Atualizados

O Art. 8º aborda a questão da alienação ou baixa de bens imóveis atualizados. Caso o bem seja vendido ou retirado do ativo antes de 15 anos (180 meses) após a atualização, o cálculo do ganho de capital deve considerar uma fórmula específica, que leva em conta o tempo decorrido desde a atualização até a venda.

Fórmula para cálculo do ganho de capital (GK):

GK=valordaalienac\ca~o−[CAA+(DTA×GK = valor da alienação – [CAA + (DTA \times %)]GK=valordaalienac\c​a~o−[CAA+(DTA×

Onde:

• GK = ganho de capital,
• CAA = custo do bem imóvel antes da atualização,
• DTA = diferencial de custo tributado,
• % = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda.

O percentual utilizado no cálculo varia conforme o tempo decorrido, sendo 0% se o imóvel for alienado até 36 meses após a atualização, e aumentando progressivamente até atingir 100% após 180 meses.

Tabela de Percentuais Proporcionais:

• Até 36 meses: 0%
• De 36 a 48 meses: 8%
• De 48 a 60 meses: 16%
• De 60 a 72 meses: 24%
• De 72 a 84 meses: 32%
• De 84 a 96 meses: 40%
• E assim sucessivamente até 180 meses, quando o percentual chega a 100%.

A atualização de imóveis para valores de mercado, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas, “pode ser” uma estratégia interessante para evitar a tributação sobre o ganho de capital com base no valor de aquisição antigo. No entanto, é essencial entender as regras específicas, prazos e cálculos, para evitar surpresas no momento da alienação dos bens, e acima de tudo…. fazer contas e contar com “bola de cristal”.