Ganho de Capital apurado na venda de imóvel no Brasil por residente no exterior

A venda de imóvel no Brasil por pessoas que fizeram saída definitiva do país é um tema que merece atenção especial. Muitos brasileiros residentes no exterior ainda mantêm patrimônio em território nacional — principalmente imóveis — e, ao decidirem vender, se deparam com regras específicas da Receita Federal quanto à tributação sobre ganho de capital.

Este artigo traz um panorama atualizado sobre como funciona a apuração e o recolhimento de imposto no caso de ganho de capital na venda de imóvel por não residentes, reforçando pontos de atenção e cuidados que devem ser observados.

Não residente fiscal: o que muda?

Ao entregar a Declaração de Saída Definitiva, o contribuinte passa a ser considerado não residente para fins fiscais no Brasil. Isso significa que, a partir da data informada na comunicação oficial à Receita Federal, ele deixa de ser tributado pelas mesmas regras aplicáveis aos residentes.

Contudo, mesmo na condição de não residente, a venda de bens localizados no Brasil continua sujeita à legislação tributária brasileira, especialmente no que tange ao Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

O que é ganho de capital?

Ganho de capital (GCAP) é a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu custo de aquisição (ajustado por benfeitorias e encargos). No caso de não residentes, o cálculo segue os mesmos critérios dos residentes, porém com restrições nas isenções e descontos concedidos a quem mora no Brasil. 

Não são aplicáveis, por exemplo, a isenção para venda de imóvel único de até R$ 440 mil ou para reinvestimento em outro imóvel residencial. Também não se aplica a alíquota reduzida para imóveis adquiridos até 1969.

Alíquotas aplicáveis sobre o ganho apurado

As alíquotas progressivas de Imposto de Renda sobre o ganho de capital são as seguintes:

• 15% sobre a parcela de ganho até R$ 5 milhões;

• 17,5% sobre a parcela entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões;

• 20% sobre a parcela entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões;

• 22,5% sobre a parcela acima de R$ 30 milhões.

Mesmo que a operação seja feita em moeda estrangeira ou com pagamento no exterior, o imóvel estando no Brasil torna obrigatória a apuração do ganho e o recolhimento do imposto no Brasil, que vence no mesmo dia da venda.

Responsável pelo recolhimento

Se o vendedor for não residente e não tiver procurador constituído no Brasil, o comprador do imóvel será considerado responsável tributário e deverá efetuar o recolhimento do imposto.

Desse modo, é altamente recomendável que o vendedor nomeie um procurador com poderes específicos no Brasil para representar seus interesses e garantir o correto cumprimento das obrigações fiscais.

Preciso declarar o ganho no meu atual país de residência?

Sim. Embora o imposto sobre ganho de capital seja recolhido no Brasil, o contribuinte deve avaliar se o país de residência atual exige o reporte da operação em sua declaração de bens ou de renda, conforme as regras locais e eventuais tratados internacionais sobre dupla tributação.

Para brasileiros que realizaram saída definitiva e mantêm investimentos no Brasil, como imóveis, é fundamental entender as implicações fiscais ao realizar a venda desses ativos. O ganho de capital sobre imóvel no Brasil continua sujeito à tributação nacional, com regras claras e exigência de regularidade documental.

Nós recomendamos que, antes de concretizar a venda, o não residente busque orientação especializada, garantindo o correto enquadramento fiscal e evitando autuações ou encargos adicionais por falhas no recolhimento do imposto.