Reforma tributária e mercado imobiliário: impactos na locação e compra de imóveis

A reforma tributária e o mercado imobiliário estão no centro de discussões jurídicas e econômicas após a aprovação da EC 132/2023 e da LC 214/2025. O novo modelo de tributação unifica impostos federais, estaduais e municipais em dois tributos principais, mas trouxe mudanças disruptivas, especialmente na locação de imóveis, que antes não sofria incidência de ISS ou ICMS.

1. O que mudou com a reforma tributária no setor imobiliário

Com a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), houve a substituição de tributos como PIS, Cofins, ICMS, IPI e ISS.

Diferente do sistema anterior, a incidência agora alcança:

• Compra e venda de imóveis; 
• Locação; 
• Cessão onerosa; 
• Arrendamento. 

 Isso representa uma alteração profunda, pois a locação de imóveis nunca foi tributada por ISS ou ICMS.

2. Como ficam pessoas jurídicas e físicas

• Pessoas jurídicas (incorporadoras, construtoras, holdings): sempre sujeitas ao IBS e à CBS. 
• Pessoas físicas: passam a ser contribuintes se:
• Receberam mais de R$ 240 mil em aluguéis no ano anterior com mais de três imóveis, ou
• Receberem R$ 288 mil no ano corrente, mesmo que de apenas um imóvel (valor equivalente a 20% acima do limite R$ 240mil) 

Além disso, a Receita Federal poderá enquadrar como “fornecedor habitual” pessoas físicas que atuarem com volume relevante, mesmo abaixo dos limites.

3. Base de cálculo e alíquotas

• Base de cálculo: valor da operação (inclui juros, seguros e encargos), excluindo IPTU, condomínio e emolumentos. 
• Alíquotas médias: 
  • IBS + CBS ≈ 26,5%. 
  • Redução de 50% na compra e venda → ~14%. 
  • Redução de 70% na locação → ~8,4%. 

4. Locação por temporada: o novo tratamento legal

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) define a locação por temporada (até 90 dias) como cessão de uso, sem natureza de serviço.

Contudo, a LC 214/2025 equiparou a locação por temporada à hospedagem/hotelaria, tratando-a como prestação de serviço e sujeitando-a ao IBS/CBS.

Há riscos de discussao juridica nestes pontos

5. Controvérsias constitucionais

A nova legislação pode enfrentar forte questionamento no Supremo Tribunal Federal (STF), pois:

• A Súmula Vinculante nº 31 já firmou que locação de bens não é serviço. 
• Há risco de violação da competência constitucional (art. 156, III, CF). 
• Impactos na livre iniciativa e no direito de propriedade. 

6. Impactos práticos no dia a dia

• Pessoas físicas: antes pagavam apenas IR sobre aluguel; agora podem ter de recolher IBS/CBS (~8,4%). 
  • Exemplo: Alguém com R$ 250 mil/ano em quatro imóveis → terá nova carga de ~R$ 21 mil anuais. 
• Pessoas jurídicas e plataformas digitais (como o Airbnb) precisarão revisar contratos e adaptar sistemas de recolhimento. 
• Judicialização: espera-se grande número de ações questionando a constitucionalidade dessa tributação. 

A reforma tributária e o mercado imobiliário se encontram em um ponto de ruptura. Se por um lado a simplificação do sistema é positiva, por outro a inclusão da locação e da locação por temporada como fatos geradores de IBS/CBS gera insegurança e risco de judicialização.

Para pessoas físicas e jurídicas, especialmente as de menor porte, a mudança representa aumento da carga tributária e necessidade de acompanhamento especializado.